Alex

Страхование гражданской ответственности застройщика

0
1296

Недавно изучал рынок недвижимости в Москве и ближайшем Подмосковье. Как выяснилось, порядка 40-50% новостроек в Москве продается в рамках так называемого договора долевого участия в строительстве (ДДУ), около 30% продается в рамках заключения договора об участии в ЖСК, 20-30% по предварительному договору купли-продажи с векселем.

Потратив немного времени на правовой анализ, я пришел к выводу, что ДДУ является наиболее оптимальной схемой инвестирования в строительстве.

Во-первых, сам по себе Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ предполагает меры по обеспечению надежного инвестирования: договор проходит государственную регистрацию, и, в силу закона, с момента его регистрации объект недвижимости находится в залоге у инвесторов. Таким образом, при банкротстве застройщика инвестор, как залогодержатель, имеет преимущественное право на взыскание.

Во-вторых, 214-ФЗ также предусматривает гарантии качества объекта и даже гарантийный срок. Условия ДДУ, освобождающие застройщика от ответственности за недостатки объекта, являются ничтожными в соответствии с 214-ФЗ. Т.е., работая в рамках этого закона, застройщик уже несет персональную ответственность за качество квартиры перед Вами. В то же время, например правление ЖСК заинтересовано принять дом от генподрядчика с любыми недочетами, просто потому что ЖСК, скорее всего, принадлежит какой-нибудь инвестиционно-строительной группе, работающей в связке с застройщиком или же вообще является его (застройщика) аффилированной структурой.

В-третьих, в рамках ДДУ застройщик обязан приобрести договор страхования граждансокй ответственности застройщика перед инвесторами. Существует три механизма страхования договоров долевого участия в строительстве: заключение договора страхования гражданской ответственности застройщика со страховой компанией, банковская гарантия, страхование через общество взаимного страхования застройщиков (ОВС).

В реальности же, при разговоре с застройщиками выяснилось, что большинство из них идет по первому пути – заключают договор со страховой компанией. А вот наименования страховых компаний у разных застройщиков меня насторожили – ни одного имени из ТОП-20! Это при том, что разговор велся с девелоперами из ТОП-20! Уважаемые страховщики, в чем причина этого?! Похоже, застройщики нашли лазейку и пошли по пути создания собственных страховых компаний, чтобы сильно сэкономить на страховой премии. Мне же, как покупателю, важно видеть гарантии от ведущих страховщиков.

Как финансист, могу предположить, почему не стал популярным вариант с банковской гарантией. Банк захочет оценить риски строительства в российских реалиях, но он это сделать либо не сможет, либо заложит огромный риск в стоимость гарантии. Кроме того, банк потребует в залог имущество, которое и так должно быть заложено по Договору долевого участия, что неудобно застройщику.

Однако могу сказать, что размер банковской гарантии в обеспечение кредита составляет примерно 2-3%. Неужели никто из ТОП-20 страховщиков не заинтересован в получении страховой премии в размере тех же 2-3% от объекта недвижимости, что по моим консервативным прикидкам составляет порядка 10-15 млн. рублей за дом? Ведь у некоторых застройщиков (и/или объектов) риск банкротства/непродаж сильно ниже, чем риск угона у ряда моделей автомобилей! Просто никто не хочет оценивать и сравнивать риски?

Комментарии (0)
0